一段時(shí)間以來，萬達(dá)、東潤國際廣場、渤海新世界、鳳城國際、新華貿(mào)等城市綜合體猶如一支支生力軍，橫空出世，紛紛選擇有利地形安營扎寨，演繹著一場場商業(yè)地產(chǎn)的掘金大戲，攪動(dòng)著唐山樓市。

 

　　十幾年前，唐山市可以稱為商圈的地方只有兩個(gè)：一個(gè)是以百貨大樓、華聯(lián)商廈為中心的市中心商圈；一個(gè)是以建國路、小山為中心的東部商圈。曾幾何時(shí)，這兩個(gè)城市商業(yè)中心盛極一時(shí)，成為唐山市民的購物天堂。

 

　　然而，隨著城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)蜂起，一個(gè)個(gè)高端新項(xiàng)目陸續(xù)開工，使得新商圈風(fēng)生水起，老商圈應(yīng)聲而變，唐山這座城市的商業(yè)版圖也正被一天天地改寫。

 

　　現(xiàn)象：新商圈風(fēng)生水起

 

　　作為河北省的經(jīng)濟(jì)龍頭，唐山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小覷。2008年，唐山第一次躋身“全國GDP3000億元俱樂部”，2009年，唐山GDP全國名列第十九，總量逾3800億元，增長11%，穩(wěn)定快速的增長勢頭再次凸顯了唐山強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

 

　　唐山雄厚的經(jīng)濟(jì)總量引起了商家的廣泛關(guān)注，眾多商業(yè)巨頭紛紛將橄欖枝拋向唐山。商業(yè)地產(chǎn)巨頭不斷入駐，帶動(dòng)了新商圈興起。3月30日，總規(guī)劃面積約16萬平方米，總投資超過6億元的東潤國際廣場項(xiàng)目在建設(shè)路上正式開工，成為唐山南北中軸線上的第一家城市綜合體。這個(gè)由中能源投資，集商業(yè)、辦公、高檔居住等功能于一體的商業(yè)地產(chǎn)，不僅吸引了唐山人的目光，更引起了世界500強(qiáng)的關(guān)注。世界500強(qiáng)企業(yè)韓國樂天集團(tuán)正式與其簽約，將它在河北的第一家超市落戶其中。業(yè)內(nèi)人士指出，憑借世界500強(qiáng)樂天的強(qiáng)大實(shí)力，這個(gè)看似普通的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的將是唐山又一個(gè)新商圈——“建設(shè)路商圈”的興起。

 

　　與此同時(shí)，老商圈應(yīng)聲而變。傳統(tǒng)的市中心商圈——“新華道商圈”不斷擴(kuò)大。一個(gè)個(gè)新興城市綜合體紛紛沿新華道兩側(cè)布局。在唐山百貨大樓對面，萬達(dá)廣場已經(jīng)拔地而起；華聯(lián)商廈附近，新華聯(lián)、新華貿(mào)項(xiàng)目蓄勢待發(fā)；新華道西部，新華一號、渤海新世界雄心勃勃，“唐山西部從此成為商業(yè)焦點(diǎn)”的口號讓許多人充滿期待。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前新華道沿線納入規(guī)劃的大型城市綜合體就有6個(gè)，即將進(jìn)駐的世界500強(qiáng)企業(yè)有4家。

 

　　北新道上，鳳城國際廣場項(xiàng)目也引進(jìn)了包括世界500強(qiáng)企業(yè)樂購在內(nèi)的20多家知名企業(yè)進(jìn)駐，對“八方商圈”構(gòu)成沖擊。而在唐山北部，以遠(yuǎn)洋城為中心的“北部商圈”也已日漸成熟。

 

　　從“新華道商圈”的一枝獨(dú)秀，發(fā)展到今天眾多商圈各踞一方的局面。唐山商業(yè)地產(chǎn)已初步形成一個(gè)中心商圈與多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心共同分享整個(gè)市場的格局。

 

　　解析：商業(yè)地產(chǎn)緣何走俏？

 

　　●新政轉(zhuǎn)戰(zhàn)誘因

 

　　2010年歲初，中央連續(xù)出臺了系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施，從“國四條”到“國十一條”、“國十九條”，再到新近的貸款首付款不得低于50%，無疑表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。隨著國家宏觀調(diào)控政策的密集發(fā)布，樓市市場觀望情緒開始加重。一些投資者對于住房投資已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，紛紛尋找其他的投資新產(chǎn)品，其中包括投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，政府的政策導(dǎo)向非常明確，住宅項(xiàng)目的盈利空間正在被壓縮，而契稅、營業(yè)稅等一系列稅收的征收，進(jìn)一步拉近了住宅與商業(yè)物業(yè)之間的成本距離，而在高額利潤的驅(qū)使下，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)則是一種必然。

 

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報(bào)告預(yù)計(jì)，到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這預(yù)示著今后10年里二、三線城市蘊(yùn)含著巨大商機(jī)。在這樣一個(gè)波瀾壯闊的房地產(chǎn)風(fēng)云時(shí)代，2010年的投資市場，商業(yè)地產(chǎn)的熱度將持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓市場，正慢慢成為房地產(chǎn)業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

 

　　●高利驅(qū)使轉(zhuǎn)向

 

　　專家分析認(rèn)為，高利潤是推動(dòng)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向到商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)誘因。目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的成本和住宅差不多，利潤卻比住宅高得多。在北京，住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的租售價(jià)價(jià)格比是1：2或1：3，廣州是1：6，香港則達(dá)到1：10以上，在這一高利潤的驅(qū)使下，商業(yè)地產(chǎn)烽煙再起。

 

　　專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的“魅力”在于其長期穩(wěn)定的高回報(bào)率，但同時(shí)也要謹(jǐn)防由于項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此投資者在對商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)要持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，一般定位于長線投資，投資一些有穩(wěn)定回報(bào)、有先進(jìn)的開發(fā)理念、有可信的商業(yè)管理模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

　　●熱錢攪動(dòng)市場

 

　　在目前的房地產(chǎn)市場中，“熱錢”成為一個(gè)逐漸引人注目的話題，自今年以來，已公開的各種房地產(chǎn)市場的消息接二連三。有專業(yè)人士指出，目前在唐山，已經(jīng)有相當(dāng)一部分的“熱錢”投入到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)。

 

　　專家認(rèn)為，“熱錢”進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面可以刺激樓市的繁榮，有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，補(bǔ)充開發(fā)商的資金短缺，擴(kuò)大資金來源，同時(shí)也可以將比較規(guī)范和成熟的動(dòng)作理念引入到市場來。但如果大量的“熱錢”涌入，會(huì)過度抬高價(jià)格，造成商業(yè)地產(chǎn)的虛假繁榮，掩蓋了真實(shí)需求，引起商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)。

 

　　未來：唐山商業(yè)布局面臨洗牌

 

　　新商圈風(fēng)生水起，老商圈應(yīng)聲而變。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)新力量的到來，不僅顛覆著唐山的商業(yè)格局，點(diǎn)燃了唐山商戰(zhàn)的烽火，同時(shí)也給唐山商業(yè)帶來了勃勃生機(jī)，帶來國際先進(jìn)的管理理念、運(yùn)營理念、服務(wù)理念。

 

　　市商務(wù)局的有關(guān)人士認(rèn)為，唐山的商業(yè)發(fā)展水平與整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年唐山人到外地購物所花費(fèi)的資金總量高達(dá)30億元，這一方面說明了唐山的商業(yè)投資價(jià)值，另一方面也顯示出了本土商業(yè)資源的匱乏，目前唐山范圍內(nèi)的商業(yè)資源難以滿足人們生活水平提升所產(chǎn)生的消費(fèi)需求�？陀^的需求造成了本土資金的外流，同時(shí)也給百姓的購物消費(fèi)帶來了很多不便。

 

　　前些年，唐山引進(jìn)外資企業(yè)少，商業(yè)競爭不激烈，打折和商戰(zhàn)在唐山幾乎見不到。但是這兩年，國內(nèi)知名大企業(yè)進(jìn)駐唐山商業(yè)領(lǐng)域的步伐明顯加快了。價(jià)格戰(zhàn)和促銷戰(zhàn)帶給老百姓的將是花更少的錢買到更加物美的商品，競爭的最終結(jié)果，將結(jié)束唐山人購物去京津歷史，帶給老百姓的是生活品質(zhì)的提高。

 

　　“商圈內(nèi)需要一定的積聚度，有積聚才能增加影響力，才能吸引更多的人流和商機(jī)。商圈的規(guī)模越大，其競爭力才會(huì)越強(qiáng)�！睎|潤地產(chǎn)的高層人士認(rèn)為，新成員的加入，改變了唐山商圈一條線的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)了對商圈的立體化塑造�！爸灰�通過不同的精準(zhǔn)定位以及特色產(chǎn)品和差異化服務(wù)吸引消費(fèi)者，通過不同的業(yè)態(tài)組合形式攜手來促進(jìn)商圈的發(fā)展，雙贏是完全能夠?qū)崿F(xiàn)的�！�

 

　　唐山寶升昌房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長戶健認(rèn)為，隨著消費(fèi)層次的提高，購物會(huì)是消費(fèi)行為的附帶產(chǎn)品，而不是主要的。因?yàn)閱渭円再徫锒�購物�?huì)把人搞得很疲憊，以后人們購物追求的會(huì)是文化享受和假日休閑。所以商業(yè)建設(shè)應(yīng)該突出多功能，注重休閑、娛樂，尤其在唐山這個(gè)缺少休閑娛樂場所的城市更應(yīng)該這樣。

 

　　另外，商業(yè)氣氛需要文化氛圍烘托，經(jīng)營理念也是一種文化。如果一味地拼商業(yè)設(shè)施，沒有主導(dǎo)的經(jīng)營理念帶動(dòng)商業(yè)中心的發(fā)展，這個(gè)區(qū)域還是一樣只會(huì)“火”一陣兒，新鮮一陣兒，沒有發(fā)展的潛質(zhì)。因此，商業(yè)發(fā)展要追求文化品位，經(jīng)營理念要有質(zhì)的變化。

 

　　另據(jù)了解，目前唐山市商務(wù)局正在搞唐山市有史以來的第一次整體商業(yè)規(guī)劃，相信商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃出來以后，用不了幾年時(shí)間唐山的商業(yè)布局將趨向合理。

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