環(huán)渤海新聞網(wǎng)消息 近期,許多市民打來電話咨詢房產(chǎn)交易中涉及哪些稅種,有何政策規(guī)定?記者就這一問題,采訪了市地稅局相關(guān)部門。他們對(duì)二手房交易和商品房交易涉稅事項(xiàng)分別作了說明。
□關(guān)于銷售住房購(gòu)買時(shí)間的確認(rèn)
以“房屋產(chǎn)權(quán)證”或“契稅完稅證明”注明的時(shí)間確定購(gòu)買時(shí)間。對(duì)“房屋產(chǎn)權(quán)證”和“契稅完稅證明”二者注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定。
根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房,以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買時(shí)間。
□二手房交易環(huán)節(jié)涉及的稅種
二手房交易涉及的稅種有:營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅。
營(yíng)業(yè)稅政策
自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。
普通住房與非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)(享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件):
1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
2.單套建筑面積在140平方米以下;
3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加政策
城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加是依據(jù)營(yíng)業(yè)稅而征收的。城建稅實(shí)行地區(qū)差別稅率,按照納稅人所在地的不同,實(shí)行不同檔次的稅率,具體是納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;納稅人所在地在縣城和建制鎮(zhèn)的,稅率為5%;其他地區(qū)稅率為1%。教育費(fèi)附加的征收率為3%。地方教育附加的征收率為2%。
個(gè)人所得稅政策
(一)凡自用達(dá)5年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,無論是否普通住房、非普通住房,均免征個(gè)人所得稅。
。ǘ┳杂貌坏5年(含5年)的,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅,稅率為20%。
1.對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí),以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的,征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入,但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。
2.對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí),納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
3.納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對(duì)其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。我市的征收率為3%。
契稅政策
契稅稅率為3%,其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。
印花稅和土地增值稅政策
目前,對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
□商品房新房交易涉及買方的稅收政策
在商品房新房交易環(huán)節(jié)中(即購(gòu)房者從開發(fā)商處購(gòu)買房),涉及到購(gòu)房者的稅種主要是印花稅和契稅,相關(guān)政策同上。